Cuando un proyecto inmobiliario se complica: Lecciones de un caso real

El sueño de tener casa propia o invertir en bienes raíces es común para muchas personas. Los proyectos inmobiliarios sobre planos suelen ser atractivos por sus precios y la posibilidad de personalización. Sin embargo, como en toda inversión, existen riesgos que no siempre son evidentes a primera vista. ¿Qué pasa cuando el proyecto en el que invertiste se enfrenta a obstáculos legales imprevistos?

Un reciente caso judicial en Colombia nos ofrece valiosas lecciones sobre los riesgos y derechos de los compradores en proyectos inmobiliarios. A través de esta historia, exploraremos qué puede salir mal en una inversión aparentemente segura y, lo más importante, cómo el sistema legal puede proteger a los compradores cuando las cosas no salen según lo planeado. Este caso nos servirá como una guía práctica para entender mejor nuestros derechos y las precauciones que debemos tomar al embarcarnos en una inversión inmobiliaria.

El caso en resumen

Este caso gira en torno a una compradora, Adriana Kloch Convers, quien en 2011 firmó contratos de promesa de compraventa para adquirir dos apartamentos en un proyecto llamado "Wellness Center" en Cartagena, Colombia. El proyecto parecía prometedor: un complejo residencial moderno con múltiples comodidades.

Inicialmente, Adriana acordó comprar cuatro apartamentos, pero en 2015, mediante un acuerdo modificatorio (conocido como "otrosí"), se cambió a solo dos unidades: el apartamento 206 de la torre 1 y el 101 de la torre 3. Conforme avanzaba el proyecto, Adriana cumplió con su parte del trato, pagando casi la totalidad del precio acordado, que ascendía a más de 450 millones de pesos colombianos.

El proyecto involucraba a varias partes:

1. Wellness Center MDI Marino S.A.S., la empresa constructora y vendedora.
2. BBVA Asset Management S.A., una sociedad fiduciaria encargada de administrar los fondos del proyecto.
3. Un fideicomiso llamado "Fideicomiso Wellness Center M.D.I.", creado para manejar los aspectos financieros del proyecto.

Todo parecía ir según lo planeado hasta que surgieron problemas legales inesperados con los terrenos donde se construiría el proyecto. Estos problemas llevaron a que, para abril de 2017, fecha en que se debía firmar la escritura final de compraventa, fuera legalmente imposible completar la transacción. Los apartamentos no se habían construido, y había serias dudas sobre si alguna vez se podrían construir.

Ante esta situación, Adriana decidió llevar el caso a los tribunales, buscando la resolución (cancelación) de los contratos y la devolución de su dinero. Este caso no solo afectó a Adriana, sino potencialmente a muchos otros compradores del proyecto, ilustrando los riesgos que pueden surgir en inversiones inmobiliarias aparentemente sólidas.

Los problemas que surgieron

Lo que parecía un proyecto inmobiliario prometedor pronto se vio envuelto en complicaciones legales y administrativas. Estos fueron los principales problemas:

1. Disputas sobre la propiedad del terreno: Se descubrió que existían serias dudas sobre quién era realmente el dueño de los terrenos donde se construiría el proyecto. Esta disputa afectaba a una extensa área conocida como "Hacienda Arroyo Grande".
2. Intervención del gobierno y la justicia: En 2015, la Corte Constitucional de Colombia ordenó detener cualquier registro de propiedades en la zona. Esto impidió que el proyecto pudiera avanzar legalmente.
3. Imposibilidad de registrar el proyecto: Como consecuencia de las órdenes judiciales, no se pudo registrar el reglamento de propiedad horizontal del proyecto. Sin este registro, era imposible crear y vender legalmente los apartamentos.
4. Falta de información: La empresa fiduciaria no informó oportunamente a los compradores sobre estos problemas. Muchos, como Adriana, siguieron haciendo pagos sin saber que el proyecto estaba en riesgo.
5. Incertidumbre a largo plazo: El proceso legal para aclarar la propiedad de los terrenos podría tomar años, dejando el proyecto en un limbo legal indefinido.

Estos problemas crearon una situación en la que, para la fecha en que se debía finalizar la venta, era legalmente imposible entregar los apartamentos prometidos.

Qué decidió el tribunal

Tras analizar el caso, el tribunal tomó varias decisiones importantes que establecen un precedente para situaciones similares:

1. Resolución del contrato: El tribunal decidió cancelar (resolver) los contratos de promesa de compraventa. Esto significa que legalmente, el acuerdo entre Adriana y las empresas involucradas dejó de existir.
2. Devolución del dinero: Se ordenó a las empresas involucradas (Wellness Center MDI Marino S.A.S. y BBVA Asset Management S.A.) devolver a Adriana todo el dinero que había pagado. Es crucial destacar que esta devolución debe hacerse con el valor actualizado, considerando la inflación desde la fecha de cada pago.
3. Responsabilidad compartida: El tribunal consideró que tanto la constructora como la empresa fiduciaria eran responsables de la situación. Esto es importante porque significa que ambas deben responder solidariamente por la devolución del dinero.
4. Reconocimiento de fuerza mayor: El tribunal reconoció que los problemas legales con el terreno constituían una situación de "fuerza mayor". Esto significa que era una circunstancia imprevista que hizo imposible cumplir con el contrato, lo cual justifica su cancelación.
5. Crítica a la falta de información: El tribunal criticó especialmente a la empresa fiduciaria por no haber informado adecuadamente a los compradores sobre los problemas que estaba enfrentando el proyecto.
6. No hubo indemnización adicional: A pesar de los inconvenientes causados, el tribunal no otorgó indemnizaciones adicionales más allá de la devolución del dinero actualizado.

Esta decisión del tribunal es importante porque establece cómo se deben manejar situaciones donde proyectos inmobiliarios se ven afectados por problemas legales imprevistos, y resalta la responsabilidad de las empresas involucradas de mantener informados a los compradores.

Lecciones para futuros compradores

El caso de Adriana nos deja algunas enseñanzas valiosas si estás pensando en invertir en un proyecto inmobiliario sobre planos.

Ante todo, investiga a fondo el proyecto. No te quedes solo con los folletos brillantes. Averigua sobre el terreno y los permisos. Un poco de trabajo detective al principio puede ahorrarte muchos problemas después.

Entiende bien el papel de la empresa fiduciaria. Su trabajo no es solo recibir tu dinero, sino protegerlo e informarte de cualquier problema. No temas hacer preguntas sobre cómo te mantendrán informado.

Guarda toda la documentación relacionada con tu compra. Contratos, recibos, correos... todo puede ser crucial si las cosas se complican. Y si sospechas que algo no va bien, busca asesoría legal rápidamente.

Recuerda, incluso los proyectos que parecen más sólidos pueden enfrentar problemas inesperados. Sé precavido y, si es posible, diversifica tu inversión. No pongas todos tus ahorros en un solo proyecto.

El caso nos muestra que, aunque el sistema legal puede protegerte, es mejor prevenir que curar. Mantén los ojos abiertos, haz tus deberes y no temas hacer preguntas difíciles. Al final, se trata de tu dinero y tu inversión.